Vor einem Jahr wähnte sich Züblin-CEO Bruno Schefer im kostspieligen Turnaround eingangs der Zielgerade. Nun muss das Immobilienunternehmen in die ­Zusatzrunde, und das mit unbestimmtem Ausgang. Wertberichtigungen bewirken erneut einen Verlust, der auf 65 Mio. Fr. zu stehen kommen soll. Doch richtig schwer wiegt der Strategiewechsel mit dem Rückzug aus der Schweiz und der Konzentration auf Frankreich und Deutschland. Der spekulative Charakter eines Investments bleibt somit nicht nur erhalten, er wird ­sogar verstärkt: Züblin muss einen Teil des Tafelsilbers verkaufen, weil weder Mieter für den Komplex Newtime in Paris noch neue Kapitalgeber gefunden worden sind.

Neue Finanzierungsbasis

Auf den Markt kommt das gesamte Schweizer Portefeuille im Wert von 190 Mio. Fr. Das entspricht 24% des verkaufsbedingt bereits reduzierten Portfoliowerts von 793 Mio. Fr. Zum Verkauf stehen auch Objekte in Deutschland und den Niederlanden (Wert 44 Mio. Fr.). Die neue Züblin wird somit wesentlich kleiner sein. - Schefer nennt gegenüber «Finanz und Wirtschaft» drei Gründe für den radikalen Schnitt. Erstens will er «die grosse Nachfrage nach gut gelegenen Geschäfts­immobilien nutzen», wodurch sich attraktive Preise lösen lassen sollten. Aus dem Erlös soll die ausstehende, bis Juli 2015 laufende 4%-Anleihe vorzeitig zurück­gezahlt ­werden. Gelingt das Verkaufsprogramm, dürfte das Angebot an die Obligationäre in der zweiten Jahreshälfte unterbreitet werden. Durch den frühen Zeitpunkt der Verkaufsoffensive, die von Jones Long LaSalle koordiniert wird, versucht Schefer zu «vermeiden, dass wir mit der Refinanzierung unter Druck geraten».

Auch hat die Aktionärssituation Anteil an dem Entscheid. Von Druck der Aktionäre will Schefer nicht sprechen. Bekannt ist jedoch, dass die Aktionärsgruppe Bruin/Forum (19,8% der Stimmen) aussteigen möchte. Nicht in die Karten blicken lässt sich Victor Vekselberg (16,2%).

Um das Geschäft auch nach der ­Redimensionierung von einer vernünftigen finanziellen Basis aus zu betreiben, ist Züblin jedoch auf neue Mittel angewiesen. Durch die Ablösung der Anleihe kommt die Gruppe diesem Ziel insofern näher, als die Eigenkapitalquote von 26 gegen 40% steigen wird. Die geänderte Finanzierung ist umso wichtiger, als das für 60 Mio. € ­renovierte Objekt Newtime in Paris immer noch leer steht und keine Miete abwirft.

Von den zuerst 60 Mio. Fr. der Anleihe sind aktuell noch 55 Mio. Fr. ausstehend. Es wird in Bargeld zurückgezahlt. «Jeder ­Inhaber soll selbst entscheiden können, ob er aufgrund der Strategieanpassung seine Obligationen vorzeitig an die Gesellschaft verkaufen möchte», sagt Schefer. -

2013 schliesst mit Verlust

Gemäss provisorischen Zahlen (definitive kommen am 15. Mai) wird die Rechnung 2013 mit 65 Mio. Fr. Verlust abschliessen. Dies, nachdem bereits im Vorjahr ein ­Minus von 89 Mio. Fr. zu Buche stand. Aus dem hohen Leerstand resultierten 11 Mio. Fr. operativer Verlust. Um diesen zu kompensieren, wurden strategische Immobilien verkauft. Auf 23 weiteren veräusserten Objekten waren Wertberichtigungen von 38 Mio. Fr. vorzunehmen. Eine zusätzliche Korrektur in Frankreich (9 Mio.) belastete ebenso wie die Umgliederung der Zins­absicherungsgeschäfte vom Eigenkapital in die Erfolgsrechnung (16 Mio.).

Die Transaktionen drückten den inneren Wert der Aktie (NAV) von 3.59 Fr Ende 2012 auf voraussichtlich 3.01 Fr. Ende März 2014. Immerhin, ein seltener Lichtblick in Züblins Abschluss, reduzierte sich die Loan-to-Value-Ratio (Verhältnis von Hypotheken zum Portfoliowert) von 65,7 auf 61,4%. Sie näherte sich somit den ­angestrebten, in der Branche als vernünftig anerkannten Wert von 60%.

Anleger kehrten Züblin am Donnerstag den Rücken, die Aktien fielen zeitweise mehr als 9%. Der Strategiewechsel ist ­risikobehaftet. Die Gesellschaft zieht sich aus dem vergleichsweise mehr Sicherheit ­bietenden Heimmarkt zurück und konzentriert sich auf weniger berechenbare, aber nach der Krise auf dem Papier mehr Potenzial bietende Märkte Frankreich und Deutschland. Diese werden im neuen Portefeuille ungefähr im Verhältnis zwei Drittel zu ein Drittel vertreten sein. Nach der Korrektur liegt der Kurs gut 40% unter dem NAV, was das Risiko eines Engagements unterstreicht.

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