Auf 6,6% Rendite sind Anleger in Immobilien im vergangenen Jahr gekommen. Das haben die Immobiliendienstleister IAZI und Wüest & Partner (W&P) beobachtet. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Renditen erst noch leicht gestiegen. Kein Wunder, dass der Sektor viel Anlegerinteresse auf sich zieht. Immobilienaktien sind dabei eine vielversprechende Option. Die regelmässigen Börsengänge der letzten Jahre – der nächste wird von Investis bereits geplant – unterstreichen die Attraktivität der Immoaktien. Allerdings mehren sich die Zeichen, dass die Party im Abklingen ist. Umso wichtiger ist die Titelwahl.

Am besten rentierten 2015 gemäss den Immobilienbewertern von IAZI Anlagen in Wohnobjekte mit einer Performance von 7,3%. Weniger rund lief es in den Sektoren Büro und Detailhandel. Auch Wüest & Partner sah 2015 das Wohnsegment vorn. Es ist kein gutes Zeichen, dass der Renditezuwachs mehrheitlich auf höheren Bewertungen und nicht auf operativen Verbesserungen beruht.

Bewertungserfolg nimmt ab

Neubewertungseffekte machten in der jüngeren Vergangenheit einen substanziellen Teil des Ertrags der Immobiliengesellschaften aus. Gut zweistellige Millionenbeträge waren auch 2015 keine Seltenheit (vgl. Tabelle rechts). Die Nettoertragsrenditen stagnierten dagegen im Schnitt oder gingen, wie bei den Büros, sogar minim zurück.

Da Unternehmen in der Ausschüttung in der Regel auf den effektiv erarbeiteten Gewinn abstellen, wenn sie die Dividende festlegen, dürfte dies langfristig Folgen haben. Denn die Einnahmequellen sind nicht unerschöpfl ich, zumal die derzeit hohen Transaktionspreise der Verbreiterung der Mietbasis durch Zukäufe Grenzen setzen. Auf mittlere Sicht scheinen die ansehnlichen Dividendenrenditen, die 2015 bis zu 4,5% erreichten, aber nicht in Gefahr zu sein.

Die Preisvorstellungen der Verkäufer und die schwierige Nachfragesituation auf dem Büromarkt veranlassen auch grosse kotierte Gesellschaften wie Swiss Prime Site (SPS) oder PSP Swiss Property zur Zurückhaltung in Neuengagements. Höhere Mieteinnahmen versprechen sie sich von einem Abbau des Leerstands und nicht von einem Ausbau des Portfolios.

2015 konnten branchenweit 4,9% der Mieten nicht realisiert werden, im Jahr zuvor waren es erst 4,2% gewesen. Am ehesten leer standen Geschäftsliegenschaften, während Wohnungen wesentlich besser vermietet waren. SPS wies Ende Jahr 6,7% Leerstand aus und erwartet 2016 eine Stabilisierung zwischen 6 und 7%. PSP pro gnostiziert eine Steigerung von 8,5 auf gegen 11%, wobei der Wegzug eines Mieters in Genf daran grossen Anteil hat.

Mieten unter Druck

Insgesamt verheisst die Marktsituation für das laufende Jahr keine grossen Einnahmensprünge im Mietsegment. 2016, so schätzt Robert Weinert von W&P, könnten die Wohnungsmieten im Durchschnitt 0,3% sinken. Für Büromieten könnte der Rückgang 2% oder mehr betragen. Analysten von Credit Suisse erwarten, «dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage am Büromarkt wieder zunimmt, nachdem es sich kurzzeitig zu stabilisieren schien».

Dies dürfte den Druck auf die Mieten aufrechterhalten und den Wettbewerb intensivieren. Das impliziert einen steigenden Leerstand. Die verlangsamte Entwicklung wirft Fragen zur Bewertung auf. Im Durchschnitt zahlten Anleger für Immobilienaktien Ende April eine Prämie von 13,7% auf dem inneren Wert der Titel. Mitte 2015 hatte der Aufschlag noch weniger als 5% betragen. Die Aufwärtstendenz schränkt den Kursspielraum nach oben ein und erhöht das Rückschlagrisiko.

Diversifikation als Trumpf

Die Immobiliengesellschaften nutzten in den vergangenen Monaten das günstige Zinsumfeld, um ihre Finanzierungsbasis zu verbessern. Kapitalerhöhungen und Anleihen gehörten zu den genutzten Instrumenten. Die solide Finanzierung im Rücken, können sie sich dem Umbau der Einnahmenbasis zuwenden. Themen wie Projektentwicklung und Investitionen in die Bestandesliegenschaften, um diese aufzupeppen, haben entsprechend Hochkonjunktur.

Auch die Diversifi kation in neue Geschäftsfelder bietet sich an. Branchenleader Swiss Prime Site punktet genau in diesem Bereich. Mit Tertianum (Leben und Wohnen im Alter) besetzt SPS erfolgreich ein Terrain, das allein aus de mografi schen Gründen viel verspricht. Chancen sind auch dem Dienstleistungsgeschäft (Wincasa) zuzuschreiben. Seit Anfang Jahr sind SPS 10% vorgerückt und haben damit besser abgeschnitten als der Branchenindex und der Markt (vgl. Kursgrafiken).

Konkurrent PSP Swiss Property weist sanierungsbedingt einen überdurchschnittlichen Leerstand aus. Mit 3,7% (im Vorjahr 3,9) Nettorendite kann die auf Geschäftsliegenschaften fokussierte PSP nicht glänzen. Nach einem ansprechenden ersten Quartal hat sie aber das Jahresziel eines höheren Betriebsgewinns bestätigt. Das ist im schwierigen Marktumfeld ein ermunterndes Zeichen. Längerfristig muss die Pipeline mit neuen Projekten gefüllt werden.

Die Nummer drei, Allreal, erwartet einen weiteren deutlichen Rückgang der Leerstandquote im laufenden Jahr. Wie viel davon mit Konzessionen in den Mietkonditionen erkauft werden muss, ist offen. Mit der eigenen Generalunternehmung differenziert sich die Gesellschaft von den Konkurrenten, wobei sie vermehrt auf eigene Projekte setzt und Kampfpreise nicht akzeptiert.

Mobimo wies für 2015 den geringsten Leerstand unter den vier grossen Immobiliengesellschaften aus (4,7%, nach 5,4% im Vorjahr). Dass Mobimo unter ihnen am meisten im Segment Wohnen (30% der Mieteinnahmen) investiert ist, ist zurzeit ein Vorteil. Die Gesellschaft hat zudem die Chance gepackt, über die Akquisition von Dual Real Estate in Genf Fuss zu fassen.

Von den grossen vier Gesellschaften haben Swiss Prime Site wegen der Diversifikation und Mobimo mit dem hohen Wohnanteil aktuell die besten Karten. Beide sind zudem attraktive Dividendenzahler. Unter den kleineren Werten fanden in den letzten Monaten Zug Estates Beachtung. Die Entwicklung des Areals Suurstoffi in Rotkreuz wird die Gesellschaft in den nächsten Jahren weiter beschäftigen und voranbringen. Die Bewertung ist nicht ausgereizt. Die bescheidene Ausschüttungsrendite könnte sich als Handicap erweisen. Denn die Immobilienaktien werden 2016 vor allem ihre Rolle als Dividendenpapiere spielen.

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