Märkte / Immobilien

Keine Anzeichen für Überhitzung am Schweizer Häusermarkt

Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz sind in den vergangenen zehn Jahren kräftig gestiegen. Dennoch kündigt sich keine Immobilienblase an, meinen die Experten von Wüest & Partner.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien steht in der Schweiz nach wie vor auf solidem Fundament. Trotzdem hat sich das Preiswachstum landesweit etwas abgekühlt und dürfte sich weiter verlangsamen, stellt das Beratungsunternehmen Wüest & Partner in der Herbstausgabe des «Immo-Monitoring» fest. Obwohl sich Wohneigentum in den vergangenen zehn Jahren massiv verteuert hat, sehen die Immobilienexperten keine Anzeichen für eine schweizweite Preisblase. «Der weitaus grösste Anteil der Preisanstiege in den letzten Jahren ist fundamental erklärbar», heisst es im Bericht.

Anders sieht es in den Schweizer Städten aus. Gemäss den Ökonomen von UBS (UBSG 9.13 -0.76%) sind die Märkte für Wohneigentum in Genf und Zürich aktuell überbewertet. Im internationalen Vergleich ist die Gefahr einer Immobilienblase in den Metropolen London und Hongkong am grössten (lesen Sie hier mehr).

Zahlungsbereitschaft sinkt

Vier Faktoren beeinflussen gemäss Wüest & Partner die Immobiliennachfrage: Bevölkerung, Kaufkraft, Zinsen und Anlagealternativen. Sie alle stützen derzeit den Häusermarkt.

Das aktuelle Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum entspricht dem durchschnittlichen Niveau der vergangenen zehn Jahre. Die Schweiz ist in diesem Zeitraum historisch und im internationalen Vergleich stark gewachsen. Dieser Trend dürfte vorerst anhalten. Die negative Teuerung sorgt zudem dafür, dass die Kaufkraft steigt. Das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen dürfte 2015 um 1,6% zunehmen, prognostiziert die Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (Kof).

Auch das Zinsumfeld bleibt auf absehbare Zeit günstig. Die Schweizerische Nationalbank (SNB (SNBN 4'890.00 -2.2%)) wird die Zinsen mit Blick auf die internationale Geldpolitik auf absehbare Zeit kaum normalisieren können. Das führt direkt zum vierten Punkt: Im Tiefstzinsumfeld bleiben Immobilien eine attraktive Anlagemöglichkeit.

Langsameres Preiswachstum

«Das Bedürfnis nach Einfamilienhäusern an zentraler Lage bleibt ungebrochen hoch», heisst es im Immobilienbericht. Das Preiswachstum hat jüngst dennoch an Tempo verloren. Für das laufende Jahr erwartet Wüest & Partner bei Einfamilienhäusern noch einen Preisanstieg von rund 2%. Seit 2009, als die Wachstumsrate einen Spitzenwert von über 8% erreichte, verlangsamt sich der Preisauftrieb. Allerdings handelt es sich um eine Abschwächung auf hohem Niveau: Seit 2005 haben sich Einfamilienhäuser schweizweit knapp 40% verteuert.

Als Hauptgrund für die jüngste Entwicklung identifiziert Wüest & Partner die schwindende Zahlungsbereitschaft. Die hohen Immobilienpreise und die strengeren Richtlinien bei der Hypothekenvergabe hätten die Zahlungsfähigkeit der Käufer eingeschränkt, heisst es im Immobilienbericht. Zudem würden mittlerweile zahlreiche Objekte an relativ schlechter Lage angeboten. Für diese Immobilien sind Käufer aber nicht bereit, noch höhere Preise zu bezahlen.

Es sind aber Unterschiede in den einzelnen Preissegmenten auszumachen. So stehen insbesondere die Preise für teure Einfamilienhäuser unter Druck. Das wirkt sich vor allem auf die Genferseeregion aus, wo ein vergleichsweise hoher Anteil von Immobilien in diese Preisklasse fällt. Aktuell stehen 11’000 Einfamilienhäuser am Genfersee zum Verkauf. Zum Vergleich: In der Region Zürich sind lediglich 2900 Objekte ausgeschrieben.

Seit 2013 sinken die Häuserpreise in der Genferseeregion denn auch. Wüest & Partner erwartet, dass sich dieser Trend in der Romandie fortsetzen wird. Dagegen dürften die Preise für Einfamilienhäuser in der Deutschschweiz stabil bleiben oder sogar leicht steigen. Für 2016 prognostizieren die Berater einen Preisanstieg von 0,4%.

Tragfähige Preiskorrektur

Angesichts der kräftigen Preissteigerungen hat Wüest & Partner untersucht, ob es Anzeichen für eine Preisblase gibt. «Eine expansive Geldpolitik erhöht die Wahrscheinlichkeit von spekulativen Entwicklungen am Immobilienmarkt», heisst es im Bericht. Die niedrigen Zinsen haben die Finanzierungskosten für Wohneigentum massiv gesenkt und damit die Nachfrage angefacht. Das lässt sich am Preiswachstum ablesen, das sich seit der Jahrtausendwende deutlich beschleunigt hat.

Eine Überhitzung liegt gemäss Wüest & Partner dann vor, wenn das aktuelle Preisniveau – der Marktwert – signifikant und über längere Zeit vom Gleichgewichtspreis – dem Fundamentalwert – abweicht. Als Kennzahl für die Analyse dient unter anderem das Verhältnis vom Kaufpreis zum Einkommen. So lässt sich abschätzen, ob sich die Haushalte Wohneigentum zum aktuellen Preis leisten können. Die Erschwinglichkeit hat seit Anfang der Neunzigerjahre stetig abgenommen – die Preise sind also schneller gestiegen als die Einkommen, auch wenn sich die Lage jüngst etwas entspannt hat.

Der Finanzierbarkeitsindex, eine weitere Kennzahl, erfasst neben den Preisen und dem Einkommen auch die Hypothekarzinsen. Bis 2003 ist der Index gefallen. In dieser Phase hat sich die finanzielle Belastung wegen rückläufiger Preise, sinkender Zinsen und höheren Einkommen reduziert. Seither bewegt sich der Index seitwärts, denn die höheren Immobilienpreise kompensieren den Rückgang der Zinsen.

Die Experten kommen in ihrer Analyse zum Schluss, dass der Anstieg der Preise für Wohneigentum durch das niedrige Zinsniveau erklärt werden kann. «Die Ergebnisse geben keinen Hinweis darauf, dass die derzeitigen Marktwerte signifikant vom Fundamentalwert abweichen», folgern sie. Dennoch kann es Preiskorrekturen geben. So berechnet Wüest & Partner etwa, dass bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen um 100 Basispunkte ein Rückgang der Eigenheimpreise um 8% droht. Nähern sich die Marktwerte ihren Fundamentalwerten weiter an, erwarten sie je nach Region ein Korrekturpotenzial von bis zu 10%. Das sei aber deutlich niedriger als die Preisanstiege der letzten Jahre, heisst es im Immobilienbericht. «Das Korrekturpotenzial liegt in einer tragfähigen Bandbreite», folgern die Autoren.