Damit ein Markt funktionieren kann, braucht er eine gewisse minimale Manövriermasse – er muss liquide sein. Übertragen auf den Wohnungsmarkt heisst das: Es braucht leere Wohnungen. Die Krux liegt allerdings in der Frage, wie gross denn die «optimale» Manövriermasse ist. Das lässt sich nicht allgemein gültig beantworten. Im schweizerischen Wohnungsmarkt beträgt die Leerwohnungsziffer (jeweils am 1. Juni leere Wohnungen in Prozent des Gesamtwohnungsbestands) im langfristigen Durchschnitt etwa 1%.

Auf dieser Basis dürfte der Markt funktionieren. Liegt der Wert wesentlich niedriger oder höher, ist er nicht mehr im Gleichgewicht, mit unangenehmen Folgen. Die neuesten Zahlen weisen darauf hin, dass der Markt zumindest auf dem Weg zu einem solchen Ungleichgewicht ist. Im Juni betrug die Leerwohnungsziffer knapp 1,5% – entsprechend rund 65 000 leerstehenden Wohnungen. Das ist der höchste Wert seit 2000. Im Vorjahresvergleich hat der Bestand 15% zugenommen. Damit ist die Ziffer das achte Jahr in Folge gestiegen. Selbst der Höchstwert von knapp 1,9% (1998) ist nicht mehr in allzu weiter Ferne. Der Anstieg verteilt sich über die ganze Schweiz. Mietwohnungen sind gegenüber Eigentumswohnungen weit überproportional betroffen.

Ob sich der Markt schon in einem strukturellen Ungleichgewicht befindet, ist schwer zu beurteilen. Zur Vorsicht mahnt die Tatsache, dass die Anzahl leerstehender Wohnungen vorerst weiter steigen dürfte. Wegen der extrem niedrigen Zinsen besteht ein anhaltender Anlagenotstand – Immobilien scheinen nach wie vor eine sichere und rentable Investition zu sein. Eine markante Änderung im Zinsumfeld zeichnet sich nicht ab.

Zudem dürfte die Zuwanderung in den kommenden Jahren eher weiter sinken, dafür sorgt die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative. Entsprechend wird die Nachfrage nach neuem Wohnraum schrumpfen. Schliesslich ist der Markt träge: Er reagiert erst mit einer Verzögerung von vielleicht zwei Jahren auf entsprechende Anreize. Projektierung und Bau von Wohnüberbauungen brauchen Zeit. Angebot und Nachfrage dürften sich in den kommenden Jahren noch weiter auseinander entwickeln.

Damit steigt das Risiko, dass Bauherren die Bewertung ihrer Liegenschaften korrigieren müssen. Das kann für Immobilienunternehmen einschneidende Konsequenzen haben. Und sollten die Zinsen – entgegen den Erwartungen – rasch markant steigen, könnte mancher Bauherr deswegen in finanzielle Bedrängnis geraten. Steigende Zinsen hätten immerhin den Zusatzeffekt, dass die Bautätigkeit wohl eingedämmt würde, wenngleich verzögert.

Die Situation ist wohl noch nicht kritisch, aber sie könnte es aber rasch werden. Auch eine auf diesem Weg ausgelöste Immobilienkrise kann grossen volkswirtschaftlichen Schaden anrichten. Dahinter verblasst eine positive Wirkung: Die Mieter können sich grundsätzlich auf eher sinkende Mieten freuen.

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