Märkte / Immobilien

Risiko für lokale Immobilienblasen steigt

In vielen Städten ist der Markt für Wohneigentum überbewertet, analysiert die UBS im Global Real Estate Bubble Index. Am grössten ist die Gefahr einer Blase in London und Hongkong.

Die Märkte für Wohnimmobilien sind in vielen Metropolen rund um den Globus überbewertet. Zu diesem Schluss kommt die UBS (UBSG 9.13 -0.76%) in ihrer neu lancierten Studie «Global Real Estate Bubble Index». Darin analysiert sie die Entwicklung der Wohneigentumspreise in fünfzehn Städten weltweit. Ziel ist es, Überhitzungstendenzen früh zu identifizieren.

Zwar könne eine Blase vor ihrem Platzen nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden, erklären die Ökonomen von UBS. Doch historische Daten würden wiederkehrende Muster von Exzessen am Immobilienmarkt zeigen. «Es ist von grundlegender Bedeutung, die Anzeichen für eine Blase frühzeitig zu erkennen», sagt Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS.

Blasenrisiko in London und Hongkong

In zwölf der fünfzehn untersuchten Städte sind Wohnimmobilien entweder überbewertet oder es besteht die Gefahr einer Blase, ergibt die Auswertung der UBS. Am grössten ist die Gefahr einer Immobilienblase in London und Hongkong. Deutlich überbewertet gemessen an ihrer Historie sind auch die Märkte in Sydney, Vancouver, San Francisco und Amsterdam. Dahinter folgen Genf und Zürich. Fair bewertet sind dagegen die amerikanischen Städte New York und Boston. Der Häusermarkt in Chicago ist im historischen Vergleich unterbewertet.

In den Städten, die im roten Bereich liegen – also ein Blasenrisiko aufweisen – oder darauf zusteuern, ist die Gefahr einer starken Preiskorrektur grösser als in anderen Märkten. Eine Veränderung im makroökonomischen Umfeld, eine Verschiebung im Verhalten der Anleger oder eine substanzielle Ausweitung des Angebots an Wohnhäusern könnten einen Einbruch der Immobilienpreise auslösen, schreiben die Experten von UBS.

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt: Ein Indexwert von über 1 zog in 95% der Fälle innerhalb von drei Jahren eine Preiskorrektur von durchschnittlich 30% nach sich. «Anleger sollten in überbewerteten Märkten mittel- und langfristig nicht mit steigenden Preisen rechnen», warnen die Ökonomen.

Abkühlung in Genf

Genf (0,91) und Zürich (0,86) reihen sich mit ihren jeweiligen Indexwerten im Mittelfeld ein. Allerdings hat sich die Preisdynamik in Genf seit Ende 2011 merklich verlangsamt: Damals war die Stadt noch mit «Blasenrisiko» eingestuft. Entgegen dem landesweiten Trend sind die Preise in Genf seither 5% gefallen. Eine solche allmähliche Abkühlung beobachte man an den internationalen Wohnimmobilienmärkten selten, sagt Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS. «Der Rückgang ist darauf zurückzuführen, dass die Preise leicht gesunken sind, während die Einkommen und Mieten stabil blieben», erklärt er.

Anders verläuft die Entwicklung in Zürich. Seit dem Ende der Finanzkrise sind die Preise für Wohneigentum 30% gestiegen. Das ist die zweithöchste Wachstumsrate im Städtevergleich. Die Limmatstadt weist aktuell die höchsten realen Immobilienpreise in ihrer Geschichte aus.

Unerschwingliche Immobilien

Weitere Preissteigerungen könnten langfristig verhindert werden durch eine geringe Erschwinglichkeit. «In Hongkong, Paris, Singapur, New York und Tokio haben sich die Wohnimmobilienpreise am stärksten von den lokalen Einkommen entkoppelt», sagt Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS.

In Hongkong müsste eine hochqualifizierte Person mehr als zwanzig Jahre arbeiten, um sich eine 60-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums leisten zu können (vgl. Grafik). Das übersteigt das Budget der meisten Einwohner. In Genf und in Zürich beträgt die Arbeitszeit für eine vergleichbare Immobilie sechs bis sieben Jahre. Gerade das Beispiel Hongkong zeigt, dass die Entwicklung der Immobilienpreise kaum mehr etwas mit der einheimischen Wirtschaft zu tun hat.

Geldpolitik heizt Immobilienmarkt an

Die Preisentwicklung in den Städten (vgl. rote Kurve) hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend von der Entwicklung auf Landesebene (vgl. braune Kurve) abgekoppelt. «Seit 1998 haben sich die Immobilienpreise in vielen Städten der Welt teuerungsbereinigt mehr als verdoppelt», heisst es in der UBS-Studie. «Im Durchschnitt ist das Preisniveau höher als vor der Finanzkrise im Jahr 2007/08.»

Angefacht wird der Immobilienboom von der lockeren Geldpolitik. So hat sich die monetäre Basis auf globaler Ebene seit 2008 mehr als verdreifacht. Als Folge sind die Zinsen auf Rekordtiefs gefallen.

«Wenn günstige Finanzierungskonditionen auf bullische Erwartungen treffen, können sich die Immobilienpreise von der realen Wirtschaftsentwicklung abkoppeln», heisst es in der UBS-Studie. Saputelli resümiert: «Die lockere Geldpolitik hat eine Normalisierung der Wohnimmobilienmärkte verhindert und das Risiko lokaler Blasen erhöht.»

Immobilien-Experte: "Zürich und Genf noch immer überbewertet"AWP/Andreas Hohn