«Mir sind alle Massnahmen recht, wenn sie bloss den Immobilienmarkt abkühlen.» Diese Aussage eines prominenten Ökonomen zeigt die fatale Situation der Schweiz. Um die Exportwirtschaft mit einem fixen Euro-Franken-Kurs vor dem Kollaps zu schützen, wurde die Nationalbank zu einer Niedrigzinspolitik gezwungen, die zu einer Preishausse bei den Immobilien beigetragen hat, die ihrerseits zu einer Bedrohung der Volkswirtschaft geworden ist.
Es ist nicht abzusehen, wann und wie dieses schwerwiegende Dilemma gelöst werden kann. Wer einmal in den wirtschaftspolitischen Giftschrank gegriffen hat, muss es immer wieder tun. Zumal die Wahrscheinlichkeit einer baldigen Normalisierung der Zinsen in der Schweiz gering ist. Die kurzfristigen Zinsen dürften nicht vor 2017 ansteigen. Dies spricht für eine weiterhin lebhafte Nachfrage nach Immobilien.
Was ist die richtige Regulierungsdosis? Die Behörden können zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch keine Entwarnung für den Liegenschaftenmarkt geben, sondern müssen zusätzlich zur bereits verschärften Selbstregulierung und zum erhöhten antizyklischen Kapitalpuffer weitere Massnahmen ins Auge fassen. Allerdings mehren sich die Anzeichen für eine Beruhigung. Offenbar entwickelt sich in den Regionen Zürich, Genfersee, Baselbiet/Aargau und Bern der Verkauf von Eigenheimen neuerdings rückläufig, obwohl unverändert viel gebaut wird. Dies sagt die Analyse des Swiss Real Estate Datenpools, der Datenmaterial von UBS, Credit Suisse und Zürcher Kantonalbank auswertet.
In dieser Situation ist es vernünftig, dass die Banken die Selbstregulierung beibehalten haben und der Finma eine griffige und zugleich vernünftige Verschärfung der Richtlinien für die Tragbarkeit und die Amortisation vorschlagen. Auch wenn es störend ist, dass damit dem Markt weitere Elemente des Wettbewerbs entzogen werden.
Leider treffen die neuen Massnahmen die schwächsten Marktteilnehmer. Entscheidend für die Anfälligkeit des Markts sind Haushalte, die ihre Immobilie mit relativ wenig Eigenkapital unterlegen. 40% der Neuausleihungen erfüllen die Tragbarkeitsnormen nicht, sagt die Nationalbank. Wenn nun die Amortisationsplicht auf fünfzehn von bisher zwanzig Jahren verschärft wird und neu eine lineare Rückzahlung ab dem ersten Jahr vorgeschrieben werden soll, trifft das nicht die Reichen an den Hotspots dieses Landes, sondern ärmere Schichten, die sich ein Häuschen gerade noch leisten konnten. Sie werden – Wohneigentumsförderung ade – nun tendenziell ausgeschlossen.
Schweizweit dürfte die Verschärfung der Amortisationspflicht die Wachstumsrate der Hypothekarkredite nur geringfügig senken. Trotzdem werden die Konkurrenzverhältnisse zwischen den Banken tangiert. Während UBS und ZKB behaupten, die lineare Amortisation schon bisher anzuwenden, werden die Raiffeisenbanken sich anpassen müssen, denn sie haben bisher mehr Flexibilität in der Frage der Amortisation zeigen können.
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Griff in den Giftschrank
Unschön, aber offenbar nötig: Die Bankiervereinigung schlägt neue Selbstregulierungs-Regeln vor, die die Nachfrage nach Hypothekarkrediten abschwächen sollen. Ein Kommentar von FuW-Redaktorin Monica Hegglin.