Zum Thema: Allreal-CEO: «Leerstandquote sinkt»

Die Kapitalausstattung lässt weiteres Wachstum zu

Allreal (ALLN 180.20 +0.22%) ist gemessen am Portfolio die Nummer drei der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften. Als Einzige kombiniert sie ein Portfolio von Anlageliegenschaften zum Marktwert von 3,53 Mrd. Fr.  (per Ende 2015) mit Entwicklungsliegenschaften (301 Mio. Fr.) und der Tätigkeit einer Generalunternehmung.

Die Verschuldungskapazität von mehr als 1,3 Mrd. Fr. erlaubt weiteres Wachstum. CEO Roger Herzog möchte vor allem den Anteil des Segments Wohnen ausbauen. Neben dem Projekt Bülachguss (vgl. Interview) ist die Verdichtung des Grünhofareals in Zürich mit einem Volumen von rund 70 Mio. Fr. ein spannendes Vorhaben. 57% des Mietertrags stammen aus Büro/Dienstleistung. Die Leerstandsquote betrug Ende 2015 7,5%. Sie soll im laufenden Jahr sinken.

Die Sparte Generalunternehmung (GU)wird derzeit umgebaut. Mittelfristig soll sie je hälftig eigene Projekte und Drittaufträge betreuen. Aktuell sind es zwei Drittel externe Projekte. Der Bereich ist mit seinem Arbeitsvorrat mehr als zwölf Monate ausgelastet. Kampfpreise im GU-Geschäft akzeptiert Allreal nicht und hält sich von entsprechenden Projekten fern.

Allreal hatte 2015 die Finanzverbindlichkeiten zu durchschnittlich 2,15% auf eine Laufzeit von 52 Monaten zu verzinsen. Im Mai wurde eine Anleihe über 150 Mio. Fr. erfolgreich abgelöst. Der Zinsaufwand sinkt dadurch um 2,8 Mio. Fr. jährlich. Die nächsten Swap-Instrumente werden 2017 auslaufen. Herzog bezeichnet die Finanzierungssituation insgesamt als komfortabel.

Für 2016 erwartet das Management ein operatives Ergebnis, das in etwa demjenigen des Vorjahres entspricht. Der Gewinn inkl. Neubewertung betrug im letzten Jahr 121,9 Mio. Fr. Ohne Neubewertung gelang eine minimale Ergebnissteigerung auf 109,5 Mio. Fr.

Die Allreal-Titel rentieren auf der Basis der für 2015 erhöhten Dividende 4,2%. Sie weisen zum Ende 2015 erreichten inneren Wert (NAV) eine Prämie von 9% auf. Im Vergleich mit den übrigen Top 4 der Schweizer Immobranche ist Allreal damit voll dabei. Etwas anders sieht es bei der Kursentwicklung aus. Zwar notieren Allreal 3,6% höher als Anfang Jahr, doch schlugen sich die wichtigsten Konkurrenten (SPS +15%, PSP (PSPN 111.70 0%) +11%)an der Börse besser. Der Aufschlag zum NAV begrenzt den Kursspielraum. Hohe Rückschlagrisiken sind nicht auszumachen.