Diesen Mittwoch hat der Bundesrat auf Antrag der SNB vom 5. Februar den antizyklischen Kapitalpuffer ausgelöst, der Banken verpflichtet, ihr risikogewichtetes Hypothekenvolumen mit zusätzlichen Eigenmitteln zu unterlegen. Beschlossen wurde eine Art Light-Version, in der die zusätzliche Unterlegung nur 1% statt – wie maximal möglich – 2,5% beträgt. Wird diese Massnahme ausreichen, um die Temperatur am überhitzten Immobilienmarkt zu senken?

Die Kaufbereitschaft wird von den Zinsen getrieben

Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS, sieht die Sache differenziert: Nach Einschätzung der Grossbank werde sich der Puffer in eine Erhöhung der Hypothekarsätze um 5 bis 10 Basispunkte ummünzen. Dies sei angesichts der nach wie vor rekordtiefen Zinsen nicht kritisch für den Entscheid, eine Hypothek aufzunehmen. Das Hauptziel sei aber auch nicht, mit einer solchen Massnahme die Immobilienpreise zu stoppen, sondern eine bessere Absicherung der Banken durch höhere Eigenmittelunterlegung zu erwirken.

Die Kaufbereitschaft wird also kaum sinken. Auf der Angebotsseite schätzt Saputelli die Massnahme indes als griffiger ein: Die Preissetzung und die Marketingstrategie würden nun sicher auf den Tischen von Risikoausschüssen und Geschäftsleitungsgremien landen. Je nach Bank könnte von dort der Druck kommen, eine konservativere Strategie zu fahren und zusätzlich eine weitere Risikoprämie auf den Hypothekensatz zu schlagen – sprich: die Hypozinsen mehr als um den durch den Puffer verursachten Aufpreis zu verteuern. Es sei für den Hypothekarnehmer daher jetzt wichtiger denn je, verschiedene Offerten einzuholen, da nicht jede Bank gleich reagieren werde.

Die Banken werden sich sehr bald darauf einstellen

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hatte seit vergangenem Juli die Möglichkeit, die Auslösung des Puffers beim Bundesrat zu beantragen. Es stellt sich die Frage, ob die Massnahme zu spät kommt. Dazu kommt eine Übergangszeit bis September, um sie vonseiten der Banken zu implementieren. Doch Saputelli geht davon aus, dass sich die Banken schon jetzt darauf einrichten werden: «Es ist, als würden die Banken wissen, dass sie im September einen Marathon laufen müssen. Sie werden also jetzt schon mit dem Training beginnen.» Der Zeitpunkt der Aktivierung sei wohl nicht zufällig, denn Anfang Jahr kämen oft die wichtigen Entscheidungsgremien in den Banken zusammen, diese könnten also schon bald Massnahmen beschliessen, um auf die neue Vorschrift zu reagieren.

Pensionskassen und Versicherungen profitieren

Dafür könnten andere Branchen profitieren: Pensionskassen und Versicherer, die selbst Hypotheken vergeben. Zwar müssen auch sie Hypothekenkredite mit Kapital unterlegen, doch mit der Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers seien diese Branchen relativ konkurrenzfähiger geworden.

Saputelli bedauert, dass die SNB keinen fixen Termin für die Überprüfung vorgesehen hat, ob der Puffer weiter notwendig ist, abgeschafft oder angepasst werden muss. Dies hätte die Behörden gezwungen, den Markt zu einem gegebenen Zeitpunkt neu einzuschätzen. So aber hätten sie freie Hand.

Kein Einfluss auf die Mieten

Keinen Einfluss sieht der Immobilienexperte bei den Mietwohnungen. Die Neumieten seien gegenwärtig ohnehin hoch, und bei Altmietern könne eine Anpassung nur nach Änderung des Referenzzinses vorgenommen werden. Der Bereich sei stark reguliert.

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